Marmaray emlak piyasasını uçuracak!

Bugün hizmete girecek olan Marmaray projesi, Avrupa ve Asya arasında ilk kez rayı sistem geçişini gerçekleştirirken, geniş bir alanda da emlak fiyatları ve kiralardda da belirleyici bir faktör olacak.  EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Marmaray projesiyle birlikte gayrimenkul piyasasında yaşanacak gelişmeleri inceledi. EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.'nin gerçekleştirdiği çalışmaya göre, gayrimenkul piyasası açısından Marmaray projesinin özellikle Kazlıçeşme-Yenikapı-Üsküdar-Sirkeci-İbrahimağa arasındaki 'Boğaz geçişi' özel bir nitelik taşıyor. BAĞLANTI NOKTALARI ÇOK ÖNEMLİ Yazıcı, Yenikapı-Sirkeci-Üsküdar hattını raylı sistem ve denizyolu bağlantıları açısından düğüm noktaları olarak değerlendiriyor. Yazıcı, bu iki noktada özellikle emlak fiyatlarının çevrelerine kıyasla daha fazla hareketleneceğini, halihazırda Üsküdar merkez bölgesinde, istasyon çıkışına maksimum 10 ila 15 dakika uzaklıkta bulunan mahallelerde mülk sahiplerinin kiralık konutlarını beklettiğini belirtiyor. Ancak, şu an merkez bölgesinde kiralık olan birçok konutun Marmaray açılışının çok da etki etmeyeceği eski binalarda yer alan daireler olduğunu ifade eden Yazıcı, talep edilen dairelerin ise mülk sahiplerince Marmaray açılışı için bekletildiğini kaydediyor. Sirkeci-Yenikapı bölgesinin ise tarihi yarımada sınırları içerisinde kaldığı için zaten arsa arzının kısıtlı olduğu ve yeni konutların ya da markalı konutların az rastlandığı bir bölge olduğuna değinen Yazıcı, bu bölgeye en yakın markalı konutların Yedikule-Zeytinburnu-Bakırköy hattında yer aldığını, Kazlıçeşme istasyonuna yakınlığı sebebiyle bu bölgelerde de artış beklendiğine vurgu yapıyor. TİCARİ MEKANLAR DEĞER KAZANACAK projenin 'Boğaz geçiş' etabı olarak bilinen Kazlıçeşme-İbrahimağa arasındaki istasyonlar devreye giriyor. Bu istasyonların diğer bölgelerle entegrasyonu da sağlanacak ve 2016 yılına kadar hedeflenen tüm bağlantılar tamamlanacak. Bundan dolayı Yazıcı'ya göre bölgelerin emlak hareketlenmesi de dönem dönem farklılık gösterecek. İlk etapta boğaz geçiş bölgesinde belirtilen istasyonların çevresindeki bölgelerde birim  metrekarelerde artış bekleniyor. Halihazırda oldukça lüks markalı konutların yer aldığı Kazlıçeşme-Yedikule bölgesinde Yedikule Konakları, 16/9, Ottomare Suits, İstanbul Veliefendi, Sahil park, The İstanbul Residence, Bakırköy 46, Real İstanbul gibi markalı konutlarda birim metrekare değerlerindeki genel aralık 5.000 TL/m2 – 7.500 TL/m2 arasında değişiyor. Yazıcı, bu bölgede yer alan markalı projelerle yapılan görüşmelerde Marmaray projesinin açılışına yönelik belirlenen bir fiyat politikası olmasa da periyodik dönemlerde yapılan fiyat değişikliklerinde mutlaka projenin hayata geçmesinin etkili olacağı, ancak ne kadarlık bir artış sağlayacağının şimdiden söylenmesinin zor olduğunu belirtiyor. Ayrıca projelerin çoğunda konut satışları tamamlanmak üzere olduğundan, yatırımcıların nasıl bir fiyat politikası izleyeceği bilinemiyor. Bununla birlikte, Yazıcı'ya göre projenin direkt bağlantılı olduğu bölgelerden birisi olan Yenikapı-Sirkeci arası konut bölgeleri olmadıkları ve tarihi yarımadada kısıtlı yapılaşma şartları bulunduğu için bu bölgedeki konut piyasasının ilk etapta tepki vermesi beklenmiyor. Ancak Sirkeci ve çevresinde yer alan eski iş hanlarının, cadde üzerinde yer alan dükkanların kira fiyatlarında mutlak bir artış olacağı ileri sürülüyor. Sonuç olarak, birçok noktadan çok kolay erişilebilir bir bölge haline gelecek olan Sirkeci-Yenikapı bölgesinin birkaç yıl içerisinde İstanbul’un transfer merkezi konumunda çok önemli bir rol oynayacağını kaydeden Yazıcı, özellikle iki yaka arasında raylı sistemle yolculuk edecek olan bir kişinin, hangi noktadan yolculuğuna başlamış olursa olsun mutlaka Yenikapı, Sirkeci ya da Üsküdar istasyonuna uğramak durumunda olacağına dikkat çekiyor. ANADOLU YAKASI'NDA YÜZDE 15 KİRA ARTIŞI YAŞANACAK Marmaray projesinin Üsküdar’da etkileyeceği gayrimenkullerin daha çok kiralık konutlar olacağını ifade eden Yazıcı, şu anda merkez bölgesinde kiralık konut bulunmasında sıkıntılar yaşandığını, bunun nedenini mülk sahiplerinin projeyi beklemesi ve üniversitelerin açılmasıyla konut ihtiyacının ortaya çıkması olduğunu belirtiyor. Üsküdar merkez bölgesinde 100 m2’lik bir dairenin kirası 900-1.500 TL arasında değişiyor. Manzara unsuru devreye girdiğinde kiralar 3.000 TL’yi bile geçebiliyor. Bununla birlikte, Marmaray projenin hizmete girmesini bekleyen mülk sahiplerinin bir süre talepleri biriktirmesi ve talepler doğrultusunda hareket etmesi bekleniyor. Ancak Yazıcı, uzun bir süre emlak piyasasının hareketlenmesini bekleyen mülk sahiplerinin kira fiyatlarını en az yüzde 10 ila yüzde 15 arasında yükseltmelerini öngörüyor.

Emlak Jet Haber