Kurumsal emlak danışmanları yönetmelikle ilgili ne diyor?

Bugün Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranının alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünden fazla olamayacağına hükmetmesi, kurumsal emlak danışmanlık şirketlerini olumsuz etkileyen ve çokça tartışılan konuların başında geliyordu. Yönetmeliğin ilgili maddesinin kesinleşmesinin ardından önde gelen markalı emlak danışmanlık şirketlerinin profesyonelleri, yönetmelikle ilgili görüşlerini aktardı.

‘İkinci el kadar birinci el konut satışına da darbe vurur’

Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, çıkan yönetmelikte özellikle hizmet bedellerinde gidilen kesinti sebebiyle kurumsal firmaların güçlü satış performansına ket vurulduğunu söyleyerek, “Halihazırda Türkiye’de banka kredili konut satışı zaten azalmıştı. Yüzde 29! Sektör daha çok ikinci el konut satışı ile dönüyordu. Bu yönetmelik ikinci el konut satışlarını olumsuz etkileyecek. İkinci el konutlarını satanlar da ilk el konut alıyor. Özellikle sektörde zor durumda olduğu ifade edilen birinci el konut satışları bu yönetmelikle darbe alacak. Nitekim 400 bin yeni konut, 1,4 milyon ruhsatı alınmış konutun satışı da bu anlamda zorda” dedi.

Emlakçının komisyonu ‘maliyeti çıkaramayacak’ kadar azaldı

Gökhan Taş, emlak ofislerinin yaşayacağı gelir kaybını ise bir örnekle açıkladı: “Şu an 500 bin TL’lik bir evin satışında emlakçıya satıcı KDV hariç 12.712 TL ödüyordu. Emlakçı elde ettiği bu paranın yüzde 22’sini kurumlar vergisi olarak yine devlete ödüyordu. Kalanın yarısını ofis yarısını da emlak danışmanı alıyor. Yani emlak danışmanı bir satıştan aslında lira 5,210 lira kazanıyor ve yılda ortalama 3 satış yapıyordu. Yani yıllık kazancı ortalama 15,629 lira idi. Yönetmeliğe göre örneklediğimiz kazanç yüzde 33 azalmış oldu. Yani ofisin işletme maliyetleri, danışmanın pazarlama ve tanıtım maliyetleri direkt kesilmiş oldu. Bu rakamlarla sektöre nitelikli insan kazandırmayı bırakın, nitelikli insanların sektörden çıkması sonucu doğacak. Hiç kimse maliyetini bile çıkaramayacağı kazanç elde edemez, emlak ofisleri, master franschiseları kapatır ve nitelikli danışmanlar da bu işi bırakır ve durum neredeyse sektörün yok olmasına kadar gider.”

‘Kiralama süreçlerinde gecikmeler oluşabilir’

Gökhan Taş, benzer bir tablonun kiralamalarda da oluşacağına vurgu yaparak, “Yıllık 30 bin TL’ye kiralanan bir gayrimenkulde emlak danışmanına, yıllık kiralama bedelinin yüzde 12’si değerinde ödeme yapılıyordu, bu da 3 bin 600 lira idi. Bu rakam aylık kiranın da yüzde 1.44’üne denk geliyordu. Yönetmelik ile birlikte emlak danışmanına bir aylık kira bedeli ödenmesi şart koşuluyor. Bu da yıllık 30 bin TL’lik bir kiralama için 2 bin 500 TL anlamına geliyor. Yüzde 40 daha düşük! Alıcı ve satıcı ayrı emlak ofisi ise bu kazançta ikiye bölünür, 1.250 TL’ye düşer. 625 lira ofise, çeyrek kira 625 lira emlak danışmanına kalmış oluyor. Bu durumda gayrimenkul danışmanı burayı kiralamaktan veya başka bir emlak firmasına portföyü paylaşmaktan vazgeçecektir. Bu da kiralama sürelerinde gecikmelere sebep olacak” dedi.

‘Hizmet sektöründe ürüne göre pazarlama farklıdır’

Emlakçılık mesleğini ileriye götürecek her çalışmanın doğrusuyla yanlışıyla hedefe bir yaklaşma konusunda bir adım olduğunu belirten Franchise Eğitim ve Danışmanlık Uzmanı Hakan Erilkun, bununla birlikte yönetmeliğin emlakçı haklarını korumadığını, en önemli noktalarda geri adım atıldığını üzülerek gördüklerini kaydetti. Nedenlerini Emlakjet ’e anlatan Erilkun, emlakçılık gibi hizmete dayalı bir sektörde Rekabet Kanunu gereği hizmet tarifelerinin tavsiye nitelikli olması gerektiğini vurguladı. Hizmet sektöründe farklı ürünlerin pazarlamasının farklı çalışmalar gerektirdiğini kaydeden Erilkun, “Örneğin bir yalı dairesini ya da iş merkezini pazarlamakla bir konutu pazarlamak arasında büyük farklar bulunur. Bu nedenle bu döneme kadar tavsiye nitelikli olarak belirlenen hizmet tarifesinin iki taraftan toplam % 4 ile sınırlandırılması büyük bir yanlıştır” dedi.

Yetki belgesi şartı olumlu fakat ‘denetim’ hala belirsiz

Yönetmeliğin tek olumlu yanının yetki belgesi alma şartı olduğunu kaydeden Erilkun’a göre burada da bazı eksikler var. Erilkun, “Emlakçılık yapacak kişilerin bulundukları il müdürlüğünden alacakları yetki belgesi kayıtdışı çalışmayı önlemenin bir küçük adımı olabilir. Ancak burada yetki belgesi verilmesi değil yetkinin kontrol edilmesi mühimdir. Bir önceki yönetmeliğin denetimine ilişkin hiçbir faaliyet gösterilmediği için eğitim sertifikası almaktan başka bir işlevi olmamıştır. Bu yönetmelikte de yetki belgesi almak zaten bilgi işlem sistemine eğitim belgesi ve vergi mükellefiyetini ibraz ederek bir başvuruya bakacaktır. Oysa önemli olan bu belgeye sahip olmayanların emlak işiyle uğraşmasını engelleyici kontrol sistemidir. Yönetmelikte buna ilişkin hiçbir hüküm bulunmamaktadır” değerlendirmesini yaptı.

Hizmet bedelinin neye göre indirildiği tekrar düzenlenmeli

Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik ile artık her firmanın kurumsal olmak zorunda olacağını hatırlatan Era Gayrimenkul Pazarlama ve İş Geliştirme Direktörü Gürkan Akkuş da Emlakjet’e yaptığı değerlendirmede Türkiye’de gayrimenkul hizmeti alacaklar için bunun bir kazanç olduğunu belirtti. Gayrimenkul ofisinin dizaynı, tasarımı, metrekare olarak büyüklüğü, mesleki yeterlilik belgesi alınması gibi konuların sektör için çok önemli olduğunu kaydeden Akkuş, eğitim ve teknolojik gelişimin şart olduğunu ancak yönetmelikte önemli olanın denetleme kısmı olduğunu vurguladı. Akkuş, “Ofisi olmayan, yetki belgesi ve mesleki yeterliliği olmayanların denetlenmesi çok önemli. Hizmet bedeli oranlarının düşürüldüğü bir yönetmelikte haksız rekabeti ortadan kaldırmalıyız. Bir hizmetin bedelinin neye göre indirildiği kısmı bence tekrar düzenlenmeli. Yönetmelikte belirtilen şartları yerine getirmeyenlerin gayrimenkul işini yapmalarının mutlaka önün geçilmelidir. Gerekli düzeltme ve eklemeler yapılacaktır. Bu noktada gayrimenkul sektörü oyuncuları, gördükleri eksikleri ilgili bakanlıkla paylaşmalılar” değerlendirmesini yaptı.

Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik'le ilgili daha detaylı bilgilere ' Emlakçılık yönetmeliği sonunda resmen yürürlüğe girdi! ' başlıklı haberimizden ulaşabilirsiniz.

Emlakjet Haber- Nihal Yuvacan