JLL: Türkiye'de konut balonu yok

Ticari gayrimenkul üzerine profesyonel ve finansal hizmetler sunan JLL Türkiye Araştırma Ekibi, ‘Türkiye’de konut balonu var mı?’ sorusunun yanıtı için bir çalışma yaptı. Çalışmaya göre ekonomik ve sektörel veriler incelendiğinde, Türkiye'de konut piyasası için arz/talep dengesizliği yaratacak bir talep düşüşü veya yükselişinden ve bundan kaynaklı bir konut balonundan söz edilemiyor.

JLL, bu konudaki bazı çalışmalara göre ‘konut balonunu' şu şekilde formüle ediyor: “Enflasyon oranından arındırılmış reel konut fiyatlarının , 3 çeyrek boyunca en az yüzde 15 oranında artması ve devamında yüzde 15 oranında azalması sonucunda söz konusu piyasada bir balon oluştuğunu söylemek mümkün olabilir.”

Kira çarpanı yüksekliği balona engel

Konut balonu olup olmadığını değerlendirmek için göz önüne alınması gereken diğer bir kıstas ise kira çarpanı. Taşınmazın fiyatı ile aylık getirisinin birbirine bölümü sonucunda elde edilen kira çarpanı, Türkiye özelinde incelendiğinde ortaya olumsuz bir görünüm ortaya çıkıyor. İstanbul için 2004 yılında 1,000 TL olan metrekare başına ortalama satış fiyatı 2016'ya gelindiğinde 3,500 TL olarak hesaplanıyor. Kira seviyelerinin söz konusu 12 yılda bu denli yüksek bir oranda yükselmemesi nedeniyle kira çarpanında önemli bir artış gözleniyor. Diğer bir deyişle insanlar, yüksek fiyatlarla aldıkları konutlar için görece daha düşük kira gelir elde ediyor.

Talep stokla karşılaştırırsak yetersiz

Türkiye’de her şeyden önce her ay nüfus ve demografik gelişim nedeniyle ortalama 100 bin konutluk bir satış var. Son yıllarda konut stoğundaki gelişim incelendiğinde, orta ve düşük gelir grubuna yönelik inşaat halindeki projelerin payının ise düşük olduğu görülüyor. Bunun yanı sıra, şehrin özellikle ikincil çeperlerinde orta gelir grubunu hedefleyen proje sayısı artıyor. Ancak söz konusu projeler ulaşım altyapısı ile desteklenmediği takdirde fırsattan çok bir risk oluşturabilir. Kent merkezinde ise kentsel dönüşüm süreciyle birlikte konut fiyatlarında önemli bir artış yaşanırken, bu yatırımı yapabilecek yüksek gelir grubunun sınırlı olduğu görülüyor. Söz konusu gruptan ikinci ya da üçüncü evini alanlar olsa dahi artan stok karşısında bu talebin yetersiz kalması ve sürecin bir noktada tıkanması beklenebilir.

Sektörel riski bireylerden çok şirketler taşıyor

Bununla birlikte, Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Risk Merkezi'nin Ekim ayındaki bültenine göre 2016'nın ilk 10 ayında kullanılan 166 milyar TL bireysel konut kredisinin yalnızca yüzde 0.5'i tasfiye olunacak alacaklara düşerken, bu oran inşaat şirketlerine verilen kredilerde (164 milyar TL) yüzde 4 olarak hesaplandı. İnşaat sektörü, perakendenin ardından batık kredi oranı en yüksek ikinci sektör oldu. Bu bağlamda, ABD'deki Mortgage krizinden farklı olarak Türkiye örneğinde; sektörel riski bireylerden çok inşaat şirketleri taşıyor.

Orta gelire eğilmek talep daralmasını azaltır

Konut kredisi kullananların genellikle ilk defa ev sahibi olan orta gelirliler ile yatırım yapan yüksek gelir grubu olduğu söylenebilir. Konut kredilerinin sektördeki olası tıkanmaya çare olup olamayacağı sorusu bir tarafa; özellikle kentsel dönüşüm projelerindeki mevcut finansman modellerinin çeşitlendirilmesi tartışılması gereken bir gündem maddesidir. Orta ve özellikle düşük gelir grubunu ev sahibi yapmaya yönelik projeler ile finansman modellerinin geliştirilmesi/desteklenmesi olası bir talep daralmasına çözüm olabilir. Konut fiyatlarının daha sürdürülebilir bir seviyeye çekilmesi ile gayrimenkul sektörü ülkenin lokomotifi olmaya tüm hızıyla devam edecek.

Konut balonu 3 adımda nasıl gelişir?

Dünya konut balonu ile 2008 küresel finansal krizi ile tanıştı. Düşük faizin gayrimenkule olan talebi artırması ve talebin arzdan fazla olması nedeniyle fiyatların yükselmesiyle başlayan süreç 3 adımda şöyle gelişiyor:

1.

Gayrimenkul fiyatlarıyla birlikte faizler yükselir, gayrimenkul gibi uzun vadeli yatırımlar yerine kısa vadede yüksek kazanç sağlayan finansal enstrümanlara yatırım eğilimi artar.

2.

Önceki yüksek talebi karşılamak için inşaata hız veren ve konut arzını artıran inşaat şirketleri daralan talep karşısında arz fazlası sorunu yaşar.

3.

Kredi kullandıran finansal kuruluşlar ise artan güncel faiz oranları karşısında darboğaza düşer.

Türkiye’de neden ABD'deki gibi bir krizi yaşanamaz?

JLL Türkiye'nin çalışması, Türkiye’de neden ABD’deki gibi bir kriz yaşanmayacağını şöyle özetliyor: “ABD'den tüm dünyaya yayılan finansal krizde; risk yapısı kredi kullanmaya uygun olmayan kişilere kullandırılan kredilerin parçalara bölünerek, menkul kıymet kapsamında bir yatırım aracına dönüştürüldü. Kredi kullanan kişiler ödeme zorluğu yaşadığında bu durum, bütün finansal sistemi etkileyen zincirleme bir krizi tetikledi. Türkiye'de ise, 5582 sayılı konut finansman sistemini düzenleyen kanunda yer alan ve bankaların verdikleri Mortgage kredilerini kullanarak menkul kıymet ihraç edecekleri ikincil piyasa gelişmedi. Dolayısıyla ABD'dekiyle aynı yapısal özellikleri taşıyan bir kriz yaşama olasılığımız oldukça düşük.”

Emlakjet Haber