2018’de uygun fiyatlı konut üretimi mümkün mü?

TÜİK verilerine göre 2016 sonunda 1.341.453 adetlik satışla rekor kırılırken, 2017’nin 11 aylık toplam konut satışları, % 6,4 artışla 1.276.342 adede dayandı. 19 Ocak’ta TÜİK Aralık verileriyle beraber tüm yıl konut satışı sonucunu açıklayacak. Fark geçen yılın 11 ayına göre şimdiden sadece 65.111 adet. Her ay ortalama 100 bin konut satıldığını düşünürsek, satışladın geçen yılın üzerinde kapatarak 1 milyon 400 bin adedi veya biraz üzerini bulması söz konusu…

İlk defa satılan konut sayısına baktığımızda ise 11 ayda % 5,9 artışla 593.037’ye ulaştı. 2014’te % 45 olan ‘ortalama yeni konut satış payı’, 2015’te % 46, 2016’da % 47 olurken, 2017 yılındaki 11 aylık ortalamada % 46.4 oldu. İkinci el satışlar ise 11 ayda toplam % 6,9 artışla 683.305 adede ulaştı. Aynı dönemde ikinci el konut payı ortalaması 53,5 olurken, geçen yıl aynı rakam 53,3’tü. Ortalama paylarda her iki alanda geçen yılla neredeyse başabaş olduğunu görüyoruz. Sıfır konut payı her ne kadar yükselme trendinde de olsa, ikinci el konutun payı onun üzerinde büyüyor. Lüks konut üretiminde sıkışan sıfır konut projelerine bugün orta gelir grubunun ulaşmasında ise ciddi sıkıntılar var.

TOKİ’nin üretimdeki payı % 10

Orta-alt gelir grubunu ev sahibi yapmada, uygun fiyatlı konut üretiminde öncü Toplu Konut İdaresi’ne (TOKİ) büyük görev düşüyor. TOKİ Başkanı Ergün Turan, 2018’de 65.000-70.000 arası konut inşa etmeyi hedeflediklerini açıkladı. 2023 hedefi ise dar gelirliler için 1 milyon 200 bin konut hayata geçirmiş olmak. TOKİ’nin 2016’da 65.000, 2017’de ise bine 65.000-70.000 arasında konut ürettiğini dile getiren Turan, bu rakamın Türkiye’de üretilen konut sayısının % 10’unu aldığını dile getirdi. GYODER ve KONUTDER üyesi markalar ise konut üretiminde % 5’lik paya sahip, kalan % 85 ise isimsiz, kayıtdışı olarak sektörde faaliyet gösteren markaların aldığı pay.

Agresif kampanya ve senetli satışlar bu yıl aktif olacak

Bankaların faizi aylık % 1’in altına çekmesi, KDV ve tapu harcı indiriminin olması, sektörde güçbirliği yapılan kampanyalar, talebi bir anda ateşleyebiliyor. Ancak sektör 2018’e aylık % 1’in üzerinde yükselen bir konut kredisi faizi ve 2017 yılında Ekim ayında son bulan vergi teşvikleri olmadan giriyor. Bu yüzden agresif kampanya ve senetli satışlar, 2018’in satıştaki dayanakları olacak görünüyor.

% 10 peşinata faizsiz 84 ay taksit yeni bir fırsat olabilir

Sektör, 2018’de hedeflerin yine tutması için büyük bir seferberliğe daha imza atıyor. Mart sonuna kadar devam edecek 3 ay geçerli kampanyayla yeni yılda % 10 peşinat ödeyenler, faizsiz 84 ay taksitle ev sahibi olabilecek. Sektörün en umutlu olduğu konulardan bir diğeri de, yabancıya konut satışı. 2017’de verilen teşviklerin meyvelerinin 2018’de toplanması bekleniyor. Özellikle Körfez ülkelerinden rekor bir alım bekleniyor. Tüm bu hedeflerin tutması durumunda 2018’de 1,5 milyonluk konut satışı gelebileceği belirtiliyor.

Tasarım ve planlar, oturum için alacaklara yöneliyor

Üst gelir grubuna sıkışan arz, bu konutları alabilen lüks konut yatırımcılarının varlığıyla son yıllarda daha da arttı. Arz edilen yüksek fiyat ile gerçek ihtiyaç sahiplerinin talep ettiği düşük fiyat arasındaki fark açıldı. Ancak son dönemde kira gelirlerindeki düşme seyri, konut yatırımcısını da kısa vadede başka yatırım araçlarına veya bekle-gör politikasına yöneltti. Bunu gören firmalar, tasarımlar ve planlarla birlikte artık daha çok oturum için alacaklara yöneliyor.

Devletin ucuz arsa temininde etkin olması bekleniyor

Fiyatların yüksek seyretmesinin nedenlerine bakacak olursak, arsa pahalılığı, inşaat maliyetlerindeki artış, KDV indirimi ve tapu harcı indirimlerinin son bulması, müteahhitlerin 10 yıl öncesine kıyasla daha düşük karla çalışmaları geliyor. Arsanın fiyatı düşmeden, fiyatlar genel düzeyinin düşürülmesi mümkün değil. Dolayısıyla devletin bu alanda destekleyici rolünün ‘ucuz arsa temini’ olması sektörün önündeki süreci belirleyecek. Niteliği orta seviyede olan 100 metrekare bir inşaatın ortalama maliyeti, 180-200 bin TL aralığında. Eğer arsa sahibiyle % 50-50 kat karşılığı anlaşmasıyla alınıyorsa maliyet otomatikman ikiye katlanarak 350-400 bin TL aralığına geliyor. Arsa maliyetinin % 25-30’lara kadar düşmesi gerekiyor ki, hem ticari denge gereği müteahhit karını koysun, hem de insanlar makul bir fiyata ürün sahibi olabilsin.

Faizlerin % 1’in altına girmesi ve ikincil piyasaların oluşması şart

Talep edilen fiyatla, projelerdeki fiyatlar arasındaki makas bugün piyasada oldukça açık. Alıcılar metrekaresi 2 bin TL’lik konutlara bakarken, piyasa konutları metrekaresi 4-5 bin TL’den satmaya yönelebiliyor. Faizler, yüzde 1 psikolojik sınırının altındayken alım güçleniyor, faiz yüzde 1’in üzerine çıktıkça alıcı çekimser kalabiliyor. Firmalar bu durumda bankalarla işbirliği yaparak, faizi bünyelerinde sübvanse ediyor, bir yandan satış yapabilmek için kampanyalar yapıyor. Ancak nakit akışı daraldığı için ticari kredi çekmek zorunda kalıyor. Haliyle karlılık azalıyor. Bugün daire başına maliyeti 5 bin TL olan firmalar, 6 bin TL’den satışı yapıyorsa o aradaki farktan da kampanyalarla satabilmek için feragat edebiliyor Zaten arsa ve inşaat maliyetleri yüksek olduğu için, tüm bu nedenlerle pahalıya konut satmaya yöneliyor. Şu anda en büyük beklentilerden biri faizlerin % 1’in altına gerilemesi. Konut kredisi faiz oranlarının aylık bazda yüzde 1’in altına inmesi için ‘ikincil piyasaların” devreye girmesi bekleniyor.

Peki şirketler kâr marjlarını % 5-10 düşürebilir mi?

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) iştiraki KİPTAŞ Genel Müdürü İsmet Yıldırım, şirketlerin kâr marjlarını % 5-10 arasında düşürerek orta ve alt gelir grubuna yönelik çalışmalar yapabileceğini savunurken, İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise “Sektörde önceden 1/3 arsa, 1/3 inşaat maliyeti, 1/3 kardı. 2008’den itibaren kar marjları yüzde 30’lardaydı. Bunları indire indire kar marjı kalmadı. Yüzde 6 ile 10 oranlarında kar sağlanıyor. Ondada feragat edilirse sosyal sorumluluk projesi olur” diyor.

Yeni finansman ve alternatif ödeme yöntemleri gerekli

İnşaat firmalarının finansman sorunu da dikkate alınması gereken bir diğer faktör. Şu anda inşaat firmalarının arsaları özsermaye ile satın alacak bir mali durumları bulunmuyor. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeliyle ilerliyorlar, arsa bünyelerine geçmediği için teminat gösterip inşaat kredisi alamıyorlar ve dolayısıyla firmalar ön satışa bağımlı kalıyorlar. Bu da karlılıkları ciddi şekilde düşürüyor. 2018’de yeni finansman yöntemlerinin gündeme getirilmesi, inşaat firmalarının finansmanının sağlanmasının yanında, gayrimenkul sertifikası gibi alıcılar nezdinde kullanılabilecek yeni SPK finansman araçlarının kullanımının yükselmesi yine beklentiler arasında…

Vergisel teşvikler olursa fiyat üzerinde etkili olabilir

2018’deki en önemli beklentilerden birisi ise vergisel anlamda yeni teşviklerin devreye girmesi... Hatırlanacağı gibi başta KDV olmak üzere alım satım vergisi ve damga vergisinde indirim, fiyat üzerinde etki ederek konut satışlarında kararsız alım taleplerinin gerçeğe dönüşmesine neden oluyor. Benzer bir hareketin 2018 yılında da yaşanması umuluyor.

Emlakjet Habe

r - Nihal Yuvacan