Ön ödemeli konut satışında 8 maddeye dikkat!

İnşaat şirketi ve tüketici arasında akdedilecek satış vaadi sözleşmelerinin taşıması gereken şartları ve inşaat şirketlerinin uyması gereken yükümlülükleri gösteren ‘Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’le ilgili bilinmesi gereken en önemli 8 maddeyi Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Hukuk Bürosu avukatlarından Gözde Kabadayı, EmlakJet için anlattı

[if gte mso 9]> 0 0 1 1352 7712 ktütükt 64 18 9046 14.0 96 Normal 0 false false false EN-US JA X-NONE

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, tüketiciye ön ödemeli konut satışının usul ve esaslarını, inşaat şirketi ve tüketici arasında akdedilecek satış vaadi sözleşmelerinin taşıması gereken şartları ve inşaat şirketlerinin uyması gereken yükümlülükleri düzenliyor. Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Hukuk Bürosu avukatlarından Gözde Kabadayı, kanun ve yönetmelikte yer alan bu düzenlemelere rağmen, öngörülen yükümlülüklerin uygulamada halen netleşmediğini belirtti. Kabadayı, kanun ve yönetmelik kapsamında tüketicilerin uygulamada dikkat etmesi gereken noktaları EmlakJet için 8 başlıkta topladı:

[if !supportLists] 1. [endif] Sözleşmenin noterde yapılması yasal bir zorunluluktur

Tüketicilerin inşaat şirketleri ile sözleşme akdederken ilk olarak dikkat etmeleri gereken konu, sözleşmenin yönetmelikte belirtilen şekil şartlarına uygun olup olmadığıdır.

Yönetmelik ile birlikte , sözleşmenin (i) kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı şekilde veya (ii) noterde düzenleme şeklinde akdedilmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Uygulamada, yönetmelikte öngörülen şekil şartını sağlamanın masraflı olması ve süreci uzatması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın tüketicilerle sözleşme akdedildiği görülmektedir. Ancak, hem kanun hem de Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, noterde düzenleme şeklinde akdedilmeyen sözleşmeler hükümsüz olduğundan, tüketicilerin şekil şartını sağlamaksızın akdedilen sözleşmeler kapsamında, olası bir uyuşmazlık halinde, inşaat şirketlerine ileri sürecekleri hak taleplerinde sorun yaşanabilir. Bu kapsamda, tüketici inşaat şirketinden mutlaka noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapmayı ve bu sözleşmeyi tapu sicil müdürlüğünde şerh etmeyi talep etmelidir.

Tüketicilerin bu talebinin kabul görmemesi halinde, tüketiciler, inşaat şirketlerinin düzenleme şeklinde imzalamaktan kaçındığı her bir sözleşme için 1.162 TL para cezası ödemekle yükümlü olacağının da bilincinde olmalıdırlar.

[if !supportLists] 2. [endif] Sözleşmeyi imzalamadan önce ruhsatın bir kopyasını talep edin

Tüketicilerin sözleşme akdetmeden önce dikkat etmeleri gereken diğer bir husus ise, satışa konu inşaatın yapı ruhsatına sahip olup olmadığıdır. Kanunda açıkça belirtilmiş olduğu üzere, inşaat şirketleri yapı ruhsatı almaksızın ön ödemeli konut satışı yapamazlar. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen inşaat şirketleri, 116.254 TL para cezası ödemekle yükümlüdürler. Bu kapsamda, tüketiciler ön ödemeli konut satışına ilişkin sözleşmeyi akdetmeden önce, mutlaka inşaat ruhsatının bir kopyasını inşaat şirketlerinden talep etmelidirler.

[if !supportLists] 3. [endif] Ön bilgilendirme formlarını inşaat şirketinden talep edin

İnşaat şirketleri, tüketicilerle sözleşme kurulmasından en az bir gün önce, bir ön bilgilendirme formu doldurmak ve bunu tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür. Formda; (i) satıcıya ilişkin ayrıntılı bilgiler, (ii) sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları, (iii) konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, (iv) varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran, (v) tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler, (vi) konutun teslim tarihi, (vii) teminata ilişkin bilgiler, (viii) yapı ruhsatının edinilme tarihi, (ix) genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler yer almalıdır.

Tüketiciler belirtilen formu inşaat şirketlerinden mutlaka talep etmelidirler. Zira burada teslim edilecek konutun net metrekare alanı gibi, inşaat şirketlerini bağlayan ve tüketiciler açısından da önem arz eden bilgiler yer almaktadır. Buna ek olarak, genelde inşaat şirketleri tüketicilerden sözleşmenin akdedilmesi kapsamında talep edecekleri masrafları da bu belge içerisinde belirmektedirler. Bu kapsamda, tüketiciler ilgili masraf kalemlerini önceden görerek gerekli itirazları sözleşmenin imzalanmasından önce yapabileceklerdir.

Önemli Not: Kanun ve yönetmelikte sözleşmeye ilişkin masrafların inşaat şirketleri tarafından karşılanacağına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu doğrultuda, uygulamada, inşaat şirketleri sözleşmeden doğan noter masrafları gibi masrafların tüketici tarafından karşılanmasını talep etmektedirler.

[if !supportLists] 4. [endif] Sözleşmeden 14 gün içinde cayma hakkınız var

Tüketici, sözleşmenin akdedilmesini takiben 14 gün içerisinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve hiçbir cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.

Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde satıcı tarafından tüketiciye iade edilecektir. Buna karşılık, tüketiciye yapılan iade tarihinden itibaren, tüketici de 10 gün içerisinde kendi edinimlerini satıcıya iade edecektir.

[if !supportLists] 5. [endif] Sözleşmeden dönerseniz herhangi bir bedel ödemeyeceğiniz 4 durum

Kanun uyarınca, tüketici konutun devir ve teslim tarihine kadar, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde satıcı, sözleşme nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin % 2’sine kadar tazminat ödenmesini tüketiciden talep edebilir.

Tüketicilerden herhangi bir bedel talep edilemeyecek durumlar;

[if !supportLists] 1. [endif] Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi,

[if !supportLists] 2. [endif] Konutun birden fazla tüketiciye satılması,

[if !supportLists] 3. [endif] Tüketicinin ölümü ya da kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,

[if !supportLists] 4. [endif] Mevcut sözleşmenin yerine, öngörülen konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin talep edilen vade farkını da ödemeyi kabul ederek yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesidir.

Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilmelidir.

[if !supportLists] 6. [endif] Konutu zamanında teslim etmeyen, konut başına 23.250 TL idari para cezası ödeyecek

Ön ödemeli konut satışında konutun devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.

Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ve kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir. Kat irtifakına konu konutun zilyetliğinin devrinin gerçekleştirilebilmesi için konutun oturmaya elverişli bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekmektedir.

Konutun, sözleşmenin akdedilmesinin ardından 36 ay içerisinde kanun ve yönetmelikte belirtilen koşullarda tüketiciye teslim edilmemesi halinde, zamanında teslim edilmeyen konut başına inşaat şirketleri aleyhine 23.250 TL idari para cezası uygulanacaktır.

[if !supportLists] 7. [endif] 4 farklı teminat hakkınızın olduğunu unutmayın

Yönetmelik uyarınca, konut adedinin 30 veya 30’un üzerinde olduğu projelerde yönetmelikte ve kanunda belirtilen teminat yöntemlerinden birinin tüketiciye sağlanması gerekmektedir. Tüketiciler, bu teminat yöntemlerinden birini sözleşmenin imzalanmasından önce inşaat şirketinden talep etmelidir.

Kanunda ve yönetmelikte 4 adet teminat yöntemi öngörülmüştür. Bu yöntemler;

[if !supportLists] 1. [endif] Bina tamamlanma sigortasının yaptırılması,

[if !supportLists] 2. [endif] Ödemelerin inşaatın ilerleme seviyesi oranında inşaat şirketine aktarılması esası benimsenen hak ediş sistemi,

[if !supportLists] 3. [endif] Bankadan teminat mektubu alınması,

[if !supportLists] 4. [endif] Bağlı kredi uygulamasıdır.

Teminat yöntemlerinden biri olan bina tamamlanma sigortasına ilişkin olarak, Hazine Müsteşarlığı tarafından hazırlanan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları 11 Mart 2015 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Şartların halihazırda yürürlükte olmasına rağmen, bu sigorta türü etkili olarak uygulanamamaktadır. Ancak, bu yöntemin kullanılamıyor olması, inşaat şirketlerinin öngörülen diğer teminatlardan birini vermeyeceği anlamına gelmemekte, tüketicinin teminat hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Tüketicilerin bu konuda dikkatli olmaları gerekir.

[if !supportLists] 8. [endif] Sözleşmede haksız şart var mı özellikle inceleyin

Tüketicilerin korunmasını amaçlayan bir başka düzenleme ise Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmelik’tir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerine de uygulanacak Haksız Şartlar Yönetmeliği kapsamında, sözleşmede yer alan hükümlerin, (i) tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilmesi ve (ii) tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olması hallerinde, ilgili hükümler haksız şart olarak kabul edilmektedir.

Haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Bu kapsamda, tüketiciler sözleşmeyi dikkatlice incelemeli ve tüketici aleyhine olan hükmün haksız şart olduğuna delalet eden bir hüküm var ise, buna itiraz etmelidir. Aksi halde, inşaat şirketi her bir haksız şart için 232 TL idari para cezası ödemekle yükümlü olacaktır. Bu nedenle, tüketicilerin özellikle ağır cezai şartlar içeren hükümlerin sözleşmeden çıkarılmasını müzakere etmeleri yerinde olur.

EmlakJet Haber

EndFragment

0 Takipçi