Markalı rezidanslarda aidat sorununu 7 adımda çözün!

Gayrimenkul sektöründe karma projeler de rezidans veya otel lerin işletilmesi ve concierge hizmetinin verilmesi noktasında karşımıza çıkan Fairmont, Marriott, Raffles gibi zincir markalar ve tasarımla projenin bütünleşmesine imkan veren Armani Casa gibi moda markaları, adlarını verdikleri veya işlettikleri rezidans projelerine önemli katkılar sağlıyor.

Projelerin getiri oranlarını önemli ölçüde artıran, projelere sağladığı güven ve tanınınırlıkla piyasa ayrışmalarını sağlayan markalı rezidanslarda yaşam sürecinde ise birtakım hukuki sorunlarla karşılaşılabiliyor. Alıcıların ilk olarak müteahhit firma ile muhatap olmakla birlikte, devam eden süreçte, kat mülkiyeti ilişkisinden dolayı diğer malikler ile de belirli sorunlar yaşayabildiğini kaydeden Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı’nın gayrimenkul hukuku alanında uzman ortağı Serkan Gül, buna dışarıdan hizmet alınan yönetim şirketi de eklendiğinde, alıcı, diğer malikler, yönetim şirketi ve müteahhitin dahil olduğu karmaşık bir yapının ortaya çıktığını açıkladı. Bu noktada çıkabilecek sorunlar ve dikkat edilmesi gereken noktaları Emlakjet ’e aktardı.

1- Projeye adını veren zincire ayrıca ücret aidata dahil mi?

Konut satın alırken sadece fiyat ve metrekaresine değil satış sonrası gündeme gelecek aidatlara dikkat etmek gerekir. Markalı konutlar ve/veya rezidans projeleri için ise mutlaka kat maliklerinin projeye ünvanını veren firmaya lisans veya franchise ücreti ödeme yükümlülüğü satın almadan önce sorgulanmalıdır. Yüksek aidatlar, kısa süreli kiralama, bağımsız bölümün kullanım amacı ile ilgili kısıtlamalar, bu tür rezidanslarda temel sorunlar olarak ortaya çıkıyor. Özellikle markalı konutlarda yönetim şirketine veya marka sahibine ödenen marka, lisans veya yönetim ücreti gibi ücretler de ek maliyet olarak aidatlara yansımaktadır.

2- Yönetim şirketiyle yapılan sözleşmeyi detaylı inceleyin

Markalı konu ve/veya rezidans projelerinen satın alma yapmadan önce mutlaka yönetim şirketi ile imzalanan sözleşme incelenmeli, yönetim şirketine ödenecek yıllık ücretin makul olup olmadığı tespit edilmeli ayrıca bu yönetim şirketinin sözleşmesinin fesih edilmesi halinde bir cezai şart ödeme yükümlülüğü olup olmadığı bilinmelidir.

Çoğu rezidans projesinde, müteahhitler tarafından, ilk baştan itibaren, yönetim şirketleri ile genellikle uzun süreli bir yönetim sözleşmesi yapılmaktadır. Bu sözleşmeler kapsamında, aynı zamanda, yerel veya yurtdışı menşeili markaların kullanım hakkı (franchise veya lisans anlaşması yönetimi ile) da genellikle alınmaktadır. Bu yönetim sözleşmelerinde marka lisans ücreti, yönetim ücreti vb. ücretlere yer verilmektedir. Bu ücretler kat malikleri kurulu tarafından ödenmekte, yani aidatlara yansıtılmaktadır. Aidat yükü açısından tüketicilerin bu ücretlere dikkat etmesi faydalı olacaktır. Bazı durumlarda ise, yönetim şirketi ücreti ve talep ettiği bütçenin yüksekliği nedeniyle ciddi bir aidat yükü ile karşılaşılabilmektedir. Yönetim şirketlerinin kötü hizmet, yüksek aidat veya maliklerin yüksek beklentileri gibi sebeplerle, yönetim şirketi ile devam etmek mümkün olmayabilmektedir. Bu durumda, yönetim şirketi tarafından, sözleşmenin feshi gibi olumsuz bir sonuçla karşılaşılmaktadır. Kat malikleri açısından ise de, yönetim sözleşmesinde yer alan yüksek cezai şartlar bir hukuki sorun olarak ortaya çıkmaktadır.

3- Aidat dağılımının hangi kriterlere göre yapıldığını sorgulayın

Aidatların dağılımının hangi kriterlere göre yapıldığı mutlaka incelenmelidir. Aidatların dağıtımı anlamında üç temel esas benimsenmesi mümkündür: 1- Metrekare, 2- Arsa payı, 3- Eşit dağılım. Özellikle, aidatların eşit dağıtılması durumunda, arsa payı veya metrekaresi düşük olan bazı daireler için orantısız bir aidat yükümlülüğü ortaya çıkabilmektedir. Yine, metrekare üzerinden aidatların dağıtılması durumunda da, aynı metrekaredeki farklı değere sahip daireler açısından orantısız bir yük ortaya çıkmaktadır.

4- Aidat düzenlemesini değiştirmek için % 80 çoğunluk şart

Aidatların yönetim planında belirlenen yöntemden farklı bir şekilde dağıtılması için maliklerin yönetim planını değiştirmek dışında başka bir çözüm yolu bulunmamaktadır. Kanunun açık hükmü gereği, kat maliklerinin hizmetlerden yararlanmadığı vb. gerekçelerle aidat ödemekten kaçınma hakkı bulunmamaktadır. Yönetim planındaki aidat ile ilgili düzenlemelerin değiştirilmesi için ise, kat maliklerinin 4/5 (%80) çoğunluk ile karar vermesi gerekmektedir. Bu nedenle, yönetim planındaki aidat ile ilgili düzenlemelerin düzeltilmesi konusunda önemli güçlük yaşanabilmektedir.

5- Yönetim planında günlük kiralama ile ilgili madde açık olmalı

Kendi ikamet etmek amacıyla konut veya rezidans satın alan tüketicilerin yönetim planında kısa vadeli kiralama yapılmasını yasaklayan düzenlemelerin varlığını teyit etmesini tavsiye ederiz.

Uygulamada markalı rezidans projelerinde 1+1 veya stüdyo dairelerin bulunması ve başka birtakım sebeplerle, kısa vadeli kiralama tercih edilebilmektedir. Bazı durumlarda, doğrudan otel olarak rezidansların kiralanması dahi söz konusu olabilmektedir. Bu durum ise, projeden daire satın almış alıcılar açısından güvenlik, dairelerin değerinde kayıplar vb. ciddi sorunları gündeme getirebilmektedir. Belirtmek gerekir ki, kısa vadeli kiralama konusunun hukuki niteliği ve meskenlerde mümkün olup olmadığı hususunda mevzuatta yeterli açıklık bulunmamaktadır. Bu tür durumlarda, diğer maliklere rahatsızlık verecek davranışların bulunması ve bu kısa vadeli kiralama olgusunun projedeki yaşamı çekilmez hale getirmesi durumunda, kiracı ise tahliye davası ve kat maliki ise, dairenin mülkiyetinin diğer maliklere devri için dava açılması yoluna gidilebilir. Ancak bu yol, uzun ve meşakkatli bir süreci beraberinde getirmektedir. Bu tür açık ve rahatsız edici durumlar yok ise, açılacak tahliye veya kat mülkiyetinin devri davasının her zaman kazanılması mümkün olmayabilir. Bu noktada, son zamanlarda, yönetim planlarında, kısa vadeli kiralamaya ilişkin açık hükme yer verilmektedir.

6- Ofis ve işyeri olarak kullanıma izin var mı teyit edin

Konut veya rezidans nitelikli projelerden ofis veya işyeri kullanımı amacıyla satın alım yapacak tüketicilerin yönetim planının ofis ve işyeri kullanımına izin verildiğini teyit edilmesini öneririz.

Son zamanlarda, bazı rezidans olarak inşa edilmiş, özellikle iş merkezinde yer alan projelerin ofis olarak kullanılması durumuna sıklıkla rastlanmaktadır. Esasen, bu durum, bölgedeki arz talep dengesinin getirdiği doğal bir sonuçtur. Ancak, ilk başta bu projelerde hukuki yapı rezidansa uygun olarak kurulmakta, hatta, yönetim planında ofis olarak kullanıma ilişkin açık yasaklara yer verilmektedir. Hukuki ve fiili durum arasındaki bu farklılık, taraflar arasında da bir takım ihtilaflara neden olmaktadır. Yönetim planının değiştirilmesi için yine 4/5 (% 80) çoğunluk gerektiğinden, hukuki durumun fiili duruma uygun hale getirilmesi her zaman mümkün olmamaktadır.

7- Yöneticinin sorumluluğu eksikse dava açma hakkınız var

Gerek markalı rezidanslarda, gerekse diğer bina ve sitelerde, yönetimin üstüne düşen görevleri zamanında yerine getirmemesi söz konusu olabilmektedir. Özellikle, yönetimin, belirli kat maliklerine karşı olumsuz tutum izlemesi veya aidatların takibi, bakım onarım işlemlerinin yapılmaması gibi durumlarda, yöneticinin sorumluluğuna da gidilmesi mümkündür. Bazı özellikli durumlarda, zarar ve yöneticinin kusurunun ispat edilebilir olması şartıyla, malikler tarafından bu yola başvurulması mümkündür. Bu durumda, kat malikleri tarafından yukarıda açıklanan yöneticinin sorumluluğuna yönelik dava açma yoluna gidilmesi mümkündür. Tüketicilerin ilk yapması gereken elbette, yönetim konusunda sıkıntı yaşanmayacak projelerden konut almaktır. Örneğin daha önce başarılı projelere imza atmış firmaların tercih edilmesi çözüm olabilir.

Emlakjet Haber