Kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gereken 10 adım

Kentsel dönüşüm projelerinde doğru müteahhit firmanın seçilmesinin önemine dikkat çeken

EDD Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İç Mimar Ender Demirtaş

, bu süreçte en başta müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği proje nin maliyet ve kar analizlerini doğru bir şekilde yaparak ve projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemelere yansıyabilecek artışları göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalaması gerektiğini kaydetti. Demirtaş, dönüşüm sürecine giren hissedarlara ve mülk sahiplerine kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken adımlarla ilgili şu tavsiyelerde bulundu:

1- Müteahhit daha önce hangi projeleri tamamladı, öğrenin

Öz sermayesi güçlü, finans kuruluşlarında kredilerini optimum limitlerin altında tutan ve geçmişte bitirmiş olduğu projeleri iskan alınmak kaydı ile mülkiyet sahiplerine ya da yeni kullanıcılarına teslim etmiş olan firmalar, sektörümüzde güvenilebilecek firmalar olarak nitelendiriliyor. Proje için görüştüğünüz müteahhitin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edin. Bina nız için ayırdığı öz sermayesi yeterli olmalı ve bina tamamlanana kadar sizlere maddi güvence sunmalı.

2- Arsa payı karşılığı sözleşme uzman kişilerce hazırlanmalı

Güvenilir firma tercih edildikten sonra ise en önemli kontrol mekanizması olan arsa payı karşılığı sözleşmenin, detaylı ve uzman kişiler tarafından hazırlanarak karşılıklı olarak hakların garanti altına alınmasıdır. Kısacası en doğru kontrol mekanizması taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı ( kat karşılığı ) sözleşmesidir.

3- Sözleşme noter aracılığıyla imzalanmalı

Yapılacak olan bu sözleşme kentsel dönüşüm alanında uzman kişiler tarafından veya avukatlar tarafından hazırlanarak noter aracılığı ile imzalanmalıdır. Yapılacak olan kapsamlı sözleşme hem yatırımcı kimliği ile müteahhit firmayı, hem mülkiyet sahiplerini, hem de yeni kullanıcıları koruma altına almış olacaktır.

4- Arsanın güncel imar durumunu araştırın

Türkiye’de 1999 Ağustos depremi ile birlikte devlet, inşa edilecek yapıların statik, mekanik, elektrik ve mimari projelerinde, imar mevzuatında ve yapılacak inşaatların kontrollerinde belirli düzenlemeler getirmiştir. Yapılan kanuni düzenlemeler öncesinde, inşa edilen tüm yapılar günümüz koşullarında riskli yapılar olarak tespit edilmektedir. Bu sebep mülkiyet sahiplerinin, binaları için risk analizlerini yaptırmadan önce, yapının bulunmuş olduğu arsanın güncel imar durumu dikkate alınarak doğru bir proje oluşturulmalıdır.

5- Riskli yapı raporunu unutmayın

Sonraki adımda ise mülkiyet sahipleri dönüşümün finansmanını kendileri sağlamayacak ise doğru bir müteahhit firma ile ön protokol yapmalıdır. Çünkü yapılacak olan risk analizinde binanın riskli bina olarak tespitinden sonra rapora itiraz edilmediği takdirde 2 ay artı 15 gün ek süre alınarak binayı terk etmek gerekmektedir.

6- Elektrik, su, doğalgaz gibi bina bağlantılarını iptal edin

Riskli yapı raporu, kamu kuruluşlarına ulaştığı takdirde ise bu kurumlar elektrik, su, doğalgaz vb. bina bağlantılarını iptal etmesi gerekmektedir.

7- En az 3’te 2 çoğunluğu sağladıktan sonra başvurun

Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu ise mülkiyet sahiplerinin kentsel dönüşüm ile ilgili olarak resmi başvuruda bulunmadan önce en az 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekmektedir.

8- 6 katlı bir inşaat 1-1.5 yıl arasında bitmelidir

Kentsel dönüşüm sürecinde yeni binanız yapılana kadar kira desteği alabilirsiniz. Binanızın yıkım ve yenilenme sürecini önceden belirlemelisiniz. Sözleşmede yazılmasının yanı sıra örnek vermek gerekirse, 6 katlı bir inşaatın tüm işlemleri 1 ile 1.5 yıl arasında bitmelidir.

9- Teknik şartnamede maddeler açık ve anlaşılır olmalı

Taraflar için cezai şartlara yer verilmesinin yanı sıra tapu devir işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalı. Teknik şartnamede ortak alanların ve malzemelerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir.

10- Kentsel dönüşüm danışmanlarından yararlanın

Üniversitelerde açılan kentsel dönüşüm yüksek lisans programları ile bu konuda uzmanlaşmış kişiler yetiştirilerek, kentsel dönüşüm danışmanlık ofislerinin açılmasının temeli oluşturulmuştur. Aynı zamanda gerek ilgili bakanlığın kentsel dönüşüm birimi, gerekse de belediyelerin kentsel tasarım birimlerindeki personellerin, uzman kişiler tarafından almış oldukları eğitim ile vatandaşlara kentsel dönüşüm noktasında yardımcı olabilmeleri sağlanmıştır.

Emlakjet Haber